表示に関する登記
「不動産登記」は大きく分けて二つの種類があり、一つは「表示に関する登記」でもう一つは「権利に関する登記」です。
土地家屋調査士が扱う表示に関する登記については、土地登記と建物登記に分けられます。土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。
新規に土地の登記が必要
土地表題登記
まだ登記されていない土地について初めて登記することを「土地表題登記」といいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。かなり専門的な手続きとなりますので、専門家に相談し、スムーズに手続きを行いましょう。
- 土地を払い下げた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
亡き親の土地を兄弟で分けたい
分筆登記
土地の「分筆登記」とは登記記録上１つの土地を数筆の土地に分割する登記のことをいいます。
一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続などによって分割することになったなど、土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。このような「分筆登記」は分割線を入れる前提として土地の境界を確定しなければならず境界確定測量が必要となります。
なぜ境界確定が必要なのかというと、1ヶ所でも境界が定まっていないとその土地の面積が確定せず計算することができません。
- 土地を複数の土地に分割したい方
- 相続に備え、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えている方
- 1つの土地の一部分について売買を考えている方
土地と１つにまとめたい
合筆登記
2筆以上の土地を1筆の土地にする登記のことで、隣接している数筆の土地を所有しているが、土地地番の把握や管理が大変なため1つの地番にまとめたい、またはその必要がある場合にする登記手続きです。
合筆登記には合併制限がありますので合筆出来ない場合があるので注意が必要です。
- 相続の前提に合筆されたい方
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方
登記簿の面積を正しくしたい
地積更正登記
土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
- 登記簿上の面積と実際の面積が違うようだ
土地の利用方法を変更した
地目変更登記
田や畑、山林などを造成して登記簿の地目を変更していない場合には、「地目変更」登記を申請します。山林や畑であった所に建物を建築したとき、または駐車場や資材置き場等にしたとき、実際の地目に変更する登記手続きです。
言い換えると、土地の利用状況を表す地目に変更が生じた場合、登記簿の内容も同じように変更するために土地の地目変更登記が必要ということになります。
注）いわゆる農地（田と畑）をそれ以外の用途に変更する場合には農地法という別の法律によって、農業委員会というところに届出あるいは許可が必要になります。この届出は農地転用といって行政書士がこれを扱います。
- 土地の地目（土地の利用方法）を変更された方
土地登記に関するよくある質問
- 土地の境界はどうやって決めるのですか？
- 境界を決めるのではなく、境界を探すことが私たちの仕事です。土地の境界は公の手続きで定められた公法上の境界です。その土地に関する境界の各種資料を根拠に境界を探し、隣接地所有者に確認をしていただき境界は確定します。
- 土地を分割するためにはどんな作業の流れになるのでしょうか？
- まず測量を行って全体の把握をします。そしてお隣との境界確定や、道路や水路などの官有地との境界確定を行って土地の周囲の境界を全て確認します。その上でどのように土地を分けるか図面を作成し、法務局に申請します。
- 土地の一部を隣地の方に売りたいのですが、どうすればよいでしょうか？
- 手続きとしては、測量、分筆登記した後、売却の対象となる土地を所有権移転登記することになります。この場合権利部分は司法書士の先生にお願いする形になりますが、提携先のネットワークをご紹介いたしますので、着手前から登記完了までトータルでサポートさせて頂きます。お気軽に一度ご相談ください。
- 田畑をやめて駐車場にしたいのですが？
- 土地の用途を変更すると1ヶ月以内に地目の変更をしなければなりません。この場合地目【田】または【畑】から駐車場（登記用語で雑種地）に変更することを要します。ただし、自分の土地だからといって田や畑の場合何をしてもよいわけではありません。事前に各市町村役場の農業委員会に駐車場にしたい旨の農地転用届け出をしましょう。
- 昔測量した図面があるのですが、それを使って簡単に分筆できないのですか？
- 基準点といわれる公共のデータを持った場所からの測量が法律により義務付けられています。そのため昔の測量のデータはお隣との境界がどこだったかについては参考になりますが、法務局に届け出る図面には使えませんので、もう一度測量を行う必要があります。
- 土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか？
- 土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。ただし、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするケースが多いです。
土地登記に関する料金・費用
各種費用は、おおよその費用であり、土地や建物の状況、条件等により異なります。詳しくは、お問い合わせ下さい。
※表示はすべて税別となります。
| 土地分筆登記 ※1 | 確定測量費＋60,000円～ |
|---|---|
| 土地合筆登記 ※2 | 40,000円～ |
| 土地地目変更登記 | 40,000円～ |
| 土地地積更正登記 ※3 | 確定測量費＋50,000円 |
※1・※3 境界確定測量が前提となります。
※2 合併制限がありますので、一度ご相談ください。
